公務員の資産運用!失敗しないための不動産運用のポイント3つ!

不動産関係

『人生100年時代』を迎え、将来に不安を感じている方も多いことでしょう。

そこに、「老後2,000万円問題」ですから不安はつのるばかりです。

「何か、
資産運用しておいた方が良いのかな?」

「公務員が資産運用すると副業にあたるの?」

と思われた、あ・な・た!
今回は、公務員の方にスポットを当てて疑問に答えます。(公務員以外の方でも参考になります!)

将来の不安を少なくするためには、
貯蓄だけではなく、資産運用することは、現代において重要なことです。

そのため、自衛隊を定年退官し、
5年以上も不動産業界で働いている私がわかりやすく説明しますね。

失敗しないための公務員の資産運用!

老後のは安心?それとも不安?

『人生100年時代』を迎え、そして、
「老後2,000万円問題」があり、不安はつのるばかりです。

本当に、65歳以降は、年金収入だけで十分なのでしょうか?

公務員の中でも、特に自衛官は、他の公務員や民間に比べると、定年が5年~10年くらい早いわけですね。

55歳くらいで定年退官となり、
退職金と若年給付金は合わせると3,000万円はありますが、老後は30年以上あるわけですから、もし、その金額だけで何もしなかったら・・・

 

そもそも「老後2,000万円問題」の考え方ですが、一般的な普通の生活をしている場合、
総務省は、ひと月約26万円の支出を見込んでいます。

そして、65歳になり、
平均の年金額である約21万円が支払われたとします。

「収入-支出」の公式に当てはめますと、
「21万円  - 26万円」
約5万がマイナスとなり、毎月減額となりますね。

月に5万円マイナスですから、年では12ケ月を掛けて60万円マイナスです。

95歳まで生存した場合は、30年ありますから、

「60万円✕30年」で、1,800万円と
なり、ざっくり2,000万円です。

 

退職金、若年給付金は合わせると3,000万円あるから
「1,000万円」残るので一安心!
と思えますか?

実は、
定年した後から年金受給するまでの間の支出はもろに貯蓄からの減額となります。

ひと月約26万円の支出とすれば、
60歳定年の場合は、年金受給まで5年で、
「26万円✕12ヶ月✕5年」となり、
1,560万円必要
です。

55歳定年の場合は、年金受給まで10年で、
「26万円✕12ヶ月✕10年」となり、
3,120万円必要
です。

定年してから、
何もしない、働かないというのはありえない!」わけですよ。

 

さらに、

車を購入したら
子供の大学資金や結婚祝い金を出したら
月に30万円の支出があったら
予期せぬ出費がかさんだら

とちょっと考えただけでも安心はできません!

公務員の資産運用について

不安ばかりを募らせる内容ですみませんが、
これが現実です!

ですから、
将来の為にも資産運用することは重要
なのです。

 

公務員はあらゆる職業の中でも、非常に「属性」が高いです!

これは銀行・証券会社など金融機関のみならず
不動産会社の営業マンに対しても周知の事実となっていますよ。

そのため、
公務員は何よりの優良顧客なのです。
不動産会社にしてみれば!

そして公務員は、営利組織ではありませんね。

そのため、ビジネスの基本スキル面において、
公務員は一般企業とは違い、通常の会社員などに比べるとどうしても低くなります。

不動産会社は、
できる限り仲介手数料を高く取りたいので、
「属性」が高く、ビジネスの基本スキルが低い公務員に対して、1棟ものなどの高額な不動産を勧めてきます。

このように、
自ずと公務員の場合は不動産会社から高額物件を勧められやすい傾向にありますので、
十分に留意しておく事と失敗しないための知識が必要となります。

 

しかし、株やFXのように、
常に値動きを気にしなければならないものは、
公務に影響を与える場合がありますので、おすすめはできませんね。

長期保有を考えて、仕事以外の時間に値動きを確認するなら問題ないと思いますが…

今回は特に、
公務に影響を与えること無く、老後の不安を安心に変えるために、

「家賃収入によりローンを返済して、返済完了後はその家賃収入が手元に入ってくる!」

という『不動産運用』をチェックしてみます。

それでは、不動産運用をする上で、
失敗しないためのポイント3つを説明しますね。

失敗しない不動産運用のポイント3つ

結論から述べます。

不動産運用をする上で、
失敗しないための3つのポイントは、

①物件(場所とデザインとこだわり)
②営業マンの信用度合い(営業トーク)
③物件金額と金利

です。

では、一つ一つについて説明しますね。

①物件(場所とデザインとこだわり)

「あなた自身は、
その物件に住みたいと感じますか?」

新築ワンルームマンションなら、
20,000,000円以上の高価な買い物となります。

自分で「住みたい」「住んでみたい」
と思わなければ、きっとその一室を借りようとする方も
「別の物件にしようかな?」
と迷うことでしょう。

✅購入予定の物件の近くに、スーパーやコンビニはありますか?
✅病院はありますか?
✅メイン通りに面しているために、車やバイクの騒音は気になりませんか?
✅セキュリティ機能がしっかりしており、女性でも安心できますか?
✅単身赴任者が落ち着ける間取りですか?

などチェックするところはたくさんあります。

 

不動産運用する上で、
「どこのエリア(地域)の物件を持つか」
というのは極めて重要なファクターです。

エリア選びに成功すれば、
オーナーは家賃収入に安心も得られますし、購入した物件の空室期間を短縮できます。

「どのエリア(地域)に、建築された物件を購入するか!」

が重要なのです。
調べてみてもわかりますが、一般的には、

・人々が集中する場所
・単身者の賃貸需要が大きい場所
・住みたい街ランキング上位の場所
・アクセスの良い場所

『場所』選びのチェック項目です。

 

私は、東京都港区で不動産業をしていますが、
それらを満足し、
ここ近年、TVやネットでも大人気な場所が
「福岡」です!

 

そして、先ほど

「あなた自身は、その物件に住みたいと感じますか?」

と尋ねましたが、
マンションの外見、室内とも『デザイン』はとても重要です。

また、他社より、

・防音対策のためにコンクリートを基準より厚めにする
・セキュリティ面に関して充実している
・クローゼットを広めにして収容に気を配っている
・料理することを考えて2口コンロを使用している

などの『こだわり』があることも重要です。

②営業マンの信用の度合い

あなたに説明してくれた営業マンは、不動産運用のメリットだけでは無く、

「デメリット」
「気をつけるべきポイント」など、

利点、欠点をしっかり説明してくれましたか?

 

「不動産運用」とは、

マンションの一室をご自身がローンを組んで
購入し、
月々の家賃収入によりローンを返済
して、返済完了後はその家賃収入が手元に
入ってくる!

というシステムです。
からくり的には、すごく良い話です。

 

しかし、
「家賃収入により」という部分が大事です。

最大のデメリットは、家賃収入が無い場合、
つまり、『空室になった場合』ですから…

そのため、営業マンは、
「サブリース(家賃保証)」
を進めてきます。

実際に『入居率100%』はあり得ません!

なぜなら、
『空室』は、単身赴任者や学生も含めて、
引っ越しの際には起きるからです。

 

本当に重要な話をします!

そのため、もし、営業マンが、
「空室になっても家賃は保障されますよ。サブリース契約が安心です。」
と言うような話をしてきたらアウトです!

サブリース契約は、
保証費用として賃料の80%程度となりますのでオーナーへの家賃収入が100%では無いため収入が少なくなります。

物件に自信がある不動産会社の営業マンなら、

「弊社の物件は、『入居率9?%』です。
なぜなら、〇〇駅から徒歩10で、
セキュリティもこのように・・・云々。
ですから、
サブリース契約より通常の契約の方が良い
と考えます。」

とか、さらに能力の高い営業マンなら、
オーナー様と一緒に空室時の対応策もアドバイスしてくれるはずです。

③物件金額と金利

「運用(投資)に充てるお金の考え方」は、
証券会社のコンサルの方も言っていますが、

・日々の生活に必要なお金
(生活費、定期的な支出など)
・使い道が決まっているお金
(教育費、自動車購入資金、住宅資金など)
・すぐに使う予定のないお金
(家族に遺す、病気や介護にそなえる、余裕資金など)

に分類できます。

そして、資産運用の面からは、それぞれ、

リスクをとってはいけない
一定限度のリスクをとることができる
積極的にリスクをとることができる

に区分できます。

つまり、
積極的にリスクをとることができるお金は、
すぐに使う予定のないお金
です。

もし、不動産会社の営業マンから、
頭金を300万円出せば・・・、月づきこれくらいの出費ですみます。」
と言われたとしましょう。

そもそも、
『なぜ、頭金を出さなければならないか?』
を考えてみますね。

 

新築ワンルームマンションを購入した場合の
「収入・支出のシミュレーション」
をしてみましょう。

前提条件
物件価格:20,000,000円、
家賃:80,000円、
表面利回り:4%
マンションローン返済:借入期間35年、金利2.2%、元利均等返済
収入
【総収入額】
80,000円×12ケ月=960,000円
支出(一例)
約68,000円/月×12回=(年間)820,000円
管理費  : 6,000円×12ケ月=   72,000円
修繕積立金: 7,000円×12ケ月=   84,000円
固定資産税:                            約85,000円
【総支出額】 :         1,061,000円

総収入額-総支出額は、
960,000円 - 1,061,000円=
-101,000円(年間)

101,000円(年間)を12ケ月で割ると、ひと月に約8,500円のマイナスとなり、これが手出しとなります。

一例で「収入・支出のシミュレーション」を
しましたが、東京なら、物件価格も上がりますし、収入に比べて支出も多くなります。

 

そこで、
『なぜ、頭金を出さなければならないか?』
の回答ですが、頭金を出すことで物件価格のローン残金を下げ、ひと月の手出し分を気にならない金額にするためです。

さらに、このシミュレーションでは、
「金利2.2%」としましたが、
物件を賃貸用なのに自分で住むからと偽って、
「住宅ローン:金利約0.5%」
で購入することは、
融資を受ける際に銀行などの金融機関と交わす
「金銭消費貸借契約」違反となります
ので、営業マンから進められても絶対にやめましょう!

さて、将来に向けて、
・節税に興味がある方
・生命保険を見直したい方
・老後が不安な方
は、こちらをご参考にしてください。
⇒『生命保険より不動産運用がお得!?

不動産運用は副業に当たるのか?

「不動産運用は、副業に当たるのか?」とよく質問がありますので説明します。

5棟10室

ワンルームマンションであれば
【9室以内】であれば、不動産を運用しても問題ありません!

不動産運用で「5棟10室の事業的規模」を運用して、青色申告による65万円控除を受ければ節税効果は期待ができますが、公務員は副業規定に抵触しますのでやめましょう!

なお、親から譲り受けたりした場合などで、
10室以上の運用には、事前の申請と許可が必要になります。

不動産の管理

公務員は、「公務(職務)に専念する義務」があります!

公務員の副業が禁止されている理由は、
副業のせいで公務が疎かになる恐れがあるからです。

不動産の管理は、専門家に任せて自分では行わないようにしましょう!
リノベーション講座【LogRenove】

家賃収入「500万円未満」

公務員が不動産を運用するには、
年間家賃収入の上限が「500万円未満」と決められています。

「500万円」を超える場合には、事前の申請と許可が必要となります。

最後に

今回は、

『公務員の資産運用!失敗しないための不動産運用のポイント3つ!』

と題しまして、
公務員の方にスポットを当てて疑問に答えました。

「何か、資産運用しておいた方が良いのかな?」

という疑問に対しては、
将来の不安を安心に変えるためには、貯蓄だけではなく、資産運用することは、現代において必要なことであることを説明しました。

しかしながら、
公務員は公務に専念しなければなりませんね。

そこで、株やFXのように、
常に値動きを気にしなければならないものは、
公務に影響を与える場合がありますからおすすめはできません。

公務に影響を与えることが無い不動産運用なら
「家賃収入によりローンを返済して、返済完了の後は、その家賃が手元に入ってくる」
のでローリスク・ミドルリターンであり、おすすめできます。

そこで、
不動産運用をする上で、失敗しないための
3つのポイント
は、

①物件(場所とデザインとこだわり)
②営業マンの信用度合い(営業トーク)
③物件金額と金利

だと計算例を挙げて説明しました。

次に、
「公務員は、資産運用すると副業にあたるのかな?」

という疑問に対しては、

・5棟10室
【9室以内】であれば、不動産運用しても問題ないこと。
・不動産の管理
不動産の管理は、専門家に任せて自分では行わないこと。
・家賃収入「500万円未満」
年間家賃収入は、「500万円未満」にすること。

を説明しました。

コロナウイルスの影響により、
不動産業界におきましても、旧態依然の事をやっていては厳しくなりつつあります。

そこで、近年の不動産の運用家対象として、
コロナ禍においても所得や身分の影響を受けない「公務員」が注目されています。

甘いセールストークに騙されないように、
不動産投資のメリット・デメリットをしっかり把握した上で、さまざまな視点から判断基準を確かめて、ご自身にあった不動産運用をご検討ください。

そして、将来に向けて、
・節税に興味がある方
・生命保険を見直したい方
・老後が不安な方
は、こちらをご参考にしてください。
⇒『生命保険より不動産運用がお得!?

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