【不動産投資】今昔物語!失敗する理由を知って将来を予想

不動産関係
疑問

男性の平均寿命は 81.4年らしいな~

預金は、大丈夫かな~

女性の平均寿命は 87.5年!

まだまだ、お金がかかるわ~

今や男性の平均寿命は 81.4年、女性の平均寿命は 87.5年と、まさに「人生100年時代」を迎えようとしています。

 

新聞、テレビ、SNSなどで世間では、
65歳以降の年金だけでは余生が不安だからと「資産運用の重要性」が言われています。

さて、学生時代に古典の授業で「温故知新」ということを学習しましたが、「古きを訪ねて、新しきを知る」ことは大切ですね。

『不動産投資』も例外ではありません。

そこで、不動産について、
古きを訪ねて、新しきを知り、将来はどの様になっていくのかを予想してみましょう。

不動産投資-その昔-

不動産運用、「バブル期」のイメージ図

現在から40年も以前の話になりますが、
「バブルが起こる数年前」と「バブル期」に遡ってみましょう。

バブルが起こる数年前

1980年代の所得税は最高で70%住民税は18%でした。

ですから、
所得の9割近くが税金という本当に信じられない時代だったわけです。

現在の最高所得税率は、所得税が45%、住民税はほぼ10%ですから、いかに税負担の重い時代だったかが伺えますね。

さて、
当時の『投資用マンション』は?

といいますと、ワンルームが主体でした。

景気が良いとは言えない中、不動産業の営業マンは「電話営業」により、積極的に高額所得者へ「ワンルームを売っていた」という時代です。

投資用マンションを購入する事により、
不動産所得の赤字を作る事ができるため、結果的に所得税を減らす事ができ、さらに翌年の住民税も減額できましたから…

つまり、
「損益通算制度」による『節税』目的で、ワンルームマンションが売れました。

そして当時は、建物部分だけでなく、
土地部分のローンの利息も損金できるという時代でした。

バブル期

バブル期の当時は、金利がとても高く6~7%でした。

ですから、
2000万円のワンルームマンションを35年ローンで購入した場合、金利が7%とすると毎月返済額は約13万円にもなりました。

一般のサラリーマンにすると、
ワンルームマンションは、いわゆる「高嶺の花」だったのです。

一方、富裕層には、
手に入れたいものの一つが不動産!と定着していったのです。

そして時代は、土地・建物の高騰へと変化していきます。

いよいよ平成バブル期には、
ワンルームマンションが大量供給されることになるのです。

ワンルームマンションを購入し、数年運用した後に売却すれば、数百~数千万円を得ることができたわけです。

いわゆる「キャピタルゲイン」のことですね。

バブル崩壊

不動産運用、バブル崩壊のイメージ図

バブル崩壊後は、
投資系ワンルームマンションにも大きな変化が起きます。

変わり始めたのは、2000年前半からです。

一般のサラリーマンの方々でも手が届くワンルームマンションが世の中に出現してきたのです。

出現の背景には、マンション専門業者が急激に増えたこともあります。

不動産投資-今-

資産運用で成功し、万歳するサラリーマン

平成から令和に向かって、歴史的に見ても
「金融緩和政策」による投資系ローンの大幅な金利低下という稀な現象がありました。

現在の投資系ローン金利は、約2%前後です。

ですから、
年収が400万円から600万円という一般のサラリーマンの方にも『マンション投資』が広く浸透しています。

さらに、昔のワンルームマンションとは違って、面積も広くなり、デザインやスペックも極めてクオリティが高くなっています。

その結果、家賃収入も高額化してきているのが今です。

コロナ禍においても、
「投資用マンション」の売れ行きは好調で右肩上がりです。

また現代では、売却して数百~数千万円の「キャピタルゲイン」を得る時代では無く、家賃収入による「インカムゲイン」を得る時代となっています。

 

なお、住宅ローンを組む際には、「団体生命信用保険」に加入することで3代疾病などもしもの時に備えることができるようになります。「団信」に興味がある方はこちらも参考にしてください。

『住宅ローンの「団信」とは?その保証や保険料はどうなっているの?』

不動産投資-将来-

希望の将来を見据えた不動産投資を予想するイメージ図

令和の今、20代や30代の比較的若い方々の間には、「資産運用」への意欲が高くなっています。

不動産投資のみならず、太陽光発電や株式、FXなど「分散投資」を検討している方も多くなりました。

まさに昨今の「投資用マンション」の売れ行きは好調ですが、その理由は何でしょうか?

実は、

・低金利が続いていること
・月々支払いは保険料程度で済む
・一定の家賃収入が得られる

などが要因となっている様です。

それでは、不動産投資の今後を

✅マンション投資世代
✅中古マンション
✅間取り

の観点から予想してみましょう。

マンション投資世代

20代や30代の比較的若い方々も、
「資産運用」への意欲が高くなっていることは紹介しましたね。

例えば、マンション投資で、
30歳から35年のローンを組むと完済年齢が65歳となります。

年金生活に入っても、全額家賃収入があるため安心な老後が送れそうです。

ですから、
若い世代からご自分の収入に合った「資産運用」を始めることはおすすめできます。

それでは、マンション投資で、
40歳から35年のローンを組んだ場合はどうでしょうか?

完済年齢は75歳となりますので、

「家賃収入の時期が遅いのでは?」
「マンション投資する意味がわからない」

と感じる方もいることでしょう。

確かに、75歳になるまで家賃収入の全額が入らないのでは、マンション投資の魅力が薄れてしまいます。

そこで対策ですが、

✅契約時に頭金を多めに入れる
✅ローンの途中で繰り上げ返済をする
✅退職金でローンの残りを繰り上げ又は一括返済する

などの方法をとることで、ご自身が期待する時期に収益を得ることができるようになります。

対策をたてることで、
マンション投資は40代や50代の方でも可能となりますね。

中古マンション

マンション投資で、利回りが高く人気が高いのは「中古マンション」です。

しかしながら、
「中古マンション」を購入する際は注意も必要で、失敗する可能性もあります。

なぜなら、
平成バブル期には、ワンルームマンションが大量供給されたことは紹介しましたが、当時のワンルームは6坪程度と狭く、しかも、水回りはバス、トイレ、洗面台が一緒の「3点ユニット」が主流でしたから…

ここで質問です。

あなたなら実際に、

「3点ユニットのマンションを借りますか?」

正直に言いますと、若い世代の方々には不人気です。

マンション投資の最大のリスクは『空室』ですから、ご自身が住みたいと思えない部屋はアウトですね。

「中古マンション」の選択は、注意が必要なのです。

間取り

「間取り」は、
ワンルームマンションから、1LDKや2LDKへの移行が増加することでしょう。

なぜなら、
コロナ禍により仕事は在宅勤務となり、会議もオンラインで実施されることが増加したためです。

仕切りの無いワンルームより、プライベートな生活感を見せない部屋が必要となりました。

週に1回程度の出勤で済む様になると、
共働きのご夫婦の場合、1部屋だけではなく、2部屋が必要になってしまいます。

そのため、
今までとは異なり、狭くとも部屋数の多いマンションを運営することが重宝される様になることでしょう。

まとめ

今回は、

『【不動産投資】今昔物語!失敗する理由を知って将来を予想』

と題しまして、過去を振り返り、現代を見据え、将来へと目を向けてみました。

「バブルが起こる数年前」と「バブル期」との過去を振り返りことで、所得税が最高70%、住民税が18%という、税金の重い時代を知りました。

現代をみますと、
所得税が45%、住民税はほぼ10%ですから、過去はいかに信じられない税額であるかがわかりますね。

そして、不動産投資の将来については、

✅マンション投資世代
✅中古マンション
✅間取り

の観点から予想してみました。

簡単に、まとめてみますと次のとおりです。

マンション投資世代については、
20代や30代の比較的若い方々も「資産運用」への意欲が高くなっていますが、対策をたてることで、40代や50代の方でも可能であることを説明しました。

中古マンションについては、
平成バブル期の当時のワンルームは狭く、しかも、水回りはバス、トイレ、洗面台が一緒の「3点ユニット」が主流でしたのでマンション投資の最大のリスクである『空室』の可能性が高まります。

購入する際は注意が必要であることを説明しました。

間取りについては、
今までとは異なり、狭くとも部屋数の多いマンションを運営することが重宝される様になり、1LDKや2LDKへの移行が増加すると予想しました。

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