ですから、30歳から始めた方は65歳まで、住宅ローンの返済が続くことになります。
40歳から始めた方は75歳まで、45歳から始めた方は80歳まで続くわけです。

そのため、

「返済期間を短くしたい！」

？？？

「毎月の返済額を減らしたい！」

と誰でも思うことでしょう。

そこで、

老後にゆとりを持たせるための方法である【繰り上げ返済】について解説します。

繰り上げ返済には、２種類の方法がありますので、それぞれの特徴を知って住宅ローンを損をしない方法で返済しましょうね。

そもそも【繰り上げ返済】とは？

「繰り上げ返済」とは、毎月のローン返済支払とは別に、借入額の一部（あるいは全額）を自己資金を支払ってローン返済に充てることです。

通常のローン返済には、返済額に多くの利息分が含まれているわけです。

しかしながら、
繰り上げ返済の場合は、返済分が全て「元金の返済」に充てられます。

ですから、支払う利息分を軽減することができます。

【繰り上げ返済】の２つの種類

【繰り上げ返済】には、
「期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。

では、
「繰り上げ返済」の２種類について説明しますので、それぞれの特徴を理解しましょう。

「期間短縮型」とは

ローン返済の「期間短縮型」とは、
残りの返済期間を短くする繰り上げ返済のことです。

毎月の返済額は変わりませんが、「返済額軽減型」よりも利息の軽減効果が大きい返済方法です。

たとえば、

「できるだけ定年前に返済を終えたい」
「年金は、老後の生活資金だけに使いたい」

と思っている方には、返済期間短縮型の繰り上げ返済はおすすめの方法といえます。

「返済額軽減型」とは

ローン返済の「返済額軽減型」とは、
毎月の返済額を抑える繰り上げ返済のことです。

「返済期間」は変わりませんが、
繰り上げ返済をした翌月には返済額が少なくなるため、効果が実感できる方法といえます。

たとえば、

「子どもの教育費に備えて家計を見直したい」
「転職や産休などで収入が一時的に減るため、返済を少なくしたい」

という方には、おすすめの方法といえます。

「期間短縮型」と「返済額軽減型」の返済比較

「期間短縮型」と「返済額軽減型」のメリットとデメリットを復習してみましょう。

「返済期間短縮型」は、
期間は短縮できるが、返済額は変わらない！

「返済額軽減型」は、
返済額は少なくできるが、期間は変わらない！

といずれも一長一短あります。

そこで、「繰り上げ返済」を以下の条件で借り入れた住宅ローンの場合で、毎月の返済額やトータル返済額がどうなるか？を比較してみますね。

シミュレーションすると、下図の様になります。

毎月のローン返済額は、9万393円です。

また、
トータル返済額は、約3,797万円となります。

ローン2年後に「繰り上げ返済」

ローン開始から2年後に、
「100万円の繰り上げ返済」をした場合を比較してみましょう。

その効果を、返済期間短縮型と返済額軽減型で比べたのが、以下の表です。

利息軽減額は、
「返済額軽減型」が総額3,772万円となり、約25万円の減
「返済期間短縮型」が総額3,740万円となり、約57万円の減となります。

さて、

「繰り上げ返済」で損しないのは期間短縮か返済額軽減か？

についての結論です。

試算結果から、
「返済額軽減型」より「返済期間短縮型」の方が、32万円分の利息支払いが抑えられることがわかります。

つまり、
「返済期間短縮型」の方がお得ということです。

ローン10年後に「繰り上げ返済」

次に、ローン開始から10年後に、
「200万円の繰り上げ返済」をした場合を比較してみましょう。

利息軽減額は、
「返済額軽減型」が総額3,760万円となり、約37万円の減
「返済期間短縮型」が総額3,718万円となり、約79万円の減となります。

試算結果から、
「返済額軽減型」より「返済期間短縮型」の方が、42万円分の利息支払いが抑えられることがわかります。

【繰り上げ返済】の損しないタイミング

「繰り上げ返済」のタイミングも重要なポイントとなります。

「繰り上げ返済は、早く返済した方が良い！」

とよく言われますが、本当にそうなのでしょうか？

では、先ほどの条件で繰り上げ返済を
20年後に「200万円の繰り上げ返済」をした場合のシミュレーションを出して、10年後にする場合と20年後にする場合とで、比較してみましょう。

ローン20年後に「繰り上げ返済」

それでは、ローン開始から20年後に、
「200万円の繰り上げ返済」をした場合をシミュレーションしてみましょう。

利息軽減額は、
「返済額軽減型」が総額3,775万円となり、約22万円の減
「返済期間短縮型」が総額3,754万円となり、約43万円の減となります。

試算結果から、
「返済額軽減型」より「返済期間短縮型」の方が、21万円分の利息支払いが抑えられることがわかります。

【繰り上げ返済】10年後と20年後の比較

さて、シミュレーション結果から、
「繰り上げ返済」を10年後と20年後にした場合では、どれくらいの差がでるのかを比較してみましょう。

「200万円の繰り上げ返済」を
10年後にする場合と20年後にする場合とを比較すると、利息軽減額ついては、

「返済額軽減型」は、10年後約37万円の減、20年後約22万円の減ですから、遅くなると15万円が減額となってしまいます。

「返済期間短縮型」は、10年後約79万円の減、20年後約43万円の減ですから、遅くなると36万円が減額となってしまいます。

そして、
「返済額軽減型」に比べて「返済期間短縮型」の方が利息支払いが抑えられますが、その差は、10年後は42万円分で、20年後は21万円分ですから、遅くなると21万円分も損してしまうことがわかります。

このように、「ローン返済」は、早いタイミングで繰り上げ返済を行った方が、後から繰り上げ返済を行うよりも支払う利息を抑えられるわけです。

ただし、検討する際には、「住宅ローン控除」も併せてご検討することをおすすめします。

【繰り上げ返済】と「住宅ローン控除」

「住宅ローン控除」とは、
「年末時点での住宅ローンの残高の1％」が、入居時から10年間にわたって、給与などから納めた所得税や住民税から控除される制度のことです。

しかし、考えてみてください。

「繰り上げ返済」を行うとローン残高が減るため、控除額（還付金）も少なくなってしまいます。

そのため、

「繰り上げ返済は、住宅ローン控除が終わってから行った方がお得」

ということをよく聞くと思います。

一般的には、住宅ローンの借入額が多い場合や、金利が高い状況である場合であれば、繰り上げ返済をしたほうが有利とされています。

実際には、ローン残高、繰り上げ返済の金額、契約者の年収、金利という条件によっても異なるため、必ずしも、「繰り上げ返済は、住宅ローン控除が終わってから行った方がお得」とはいえませんので気をつけてください。

計画的に貯蓄を確保しつつ、ゆとりがある早い時期に「繰り上げ返済」を実行するのが、
損をしない返済方法であると言えます。

なお、住宅ローンで、「返済期間を長くした場合」と「返済期間が短い場合」では、毎月の返済額がどれくらいになるのかを知りたいという方は、こちらを参考にしてください。
⇒『【住宅ローン】短期と長期の違い！借入金額と返済額を徹底比較』

また、住宅ローンの「団信」について知りたい方は、こちらを参考にしてください。
⇒『住宅ローンの「団信」とは？その保証や保険料はどうなっているの？』

まとめ

今回は、
「【住宅ローン】繰り上げ返済はどっちが得？『期間短縮』と『返済額軽減』の違いを徹底解説」と題しまして、ローンの返済に関しては、

「返済期間を短くしたい」
「毎月の返済額を減らしたい」

と誰でも思う方に説明しました。

その対策には、【繰り上げ返済】があり、
「期間短縮型」と「返済額軽減型」の２種類がありました。

住宅ローンの繰り上げ返済で損しないのは期間短縮か返済額軽減か？

の結論は、シミュレーションの試算から、
「返済額軽減型」より「返済期間短縮型」の方が、利息支払いが抑えられることがわかりました。

そして、「住宅のローン返済」は、
総合的にみれば「繰り上げ返済」をすることで返済額が抑えられ、利息分を無駄に支払う必要がなくなることを説明しました。

需要なことは、

努めて早いタイミングを見計らって計画的に返済すること！

そのため、

家計から繰り上げ返済に充てられる金額はどれだけなのか？
住宅ローン控除額にどれくらい影響が出るのか？

などを総合的に検討する必要があるということを説明しました。

現在では、住宅価格の値上がりもあって、最長50年という超長期ローンも増えています。

事実、23年度に買った人が対象となる24年4月調査では、
「35年超～50年以内ローン」対象者が増加しているデータがあります。

ある返済面積（底辺×高さ）があるとすれば、素人でも、
「長い年月を掛ければ毎月の返済額は減る！」
ということは、なんとなく解ると思います。

でも、実際のところはどうなのでしょうか？

そこで、返済期間を長くした場合と返済期間が短い場合で毎月の返済額の差を比較し、メリットとデメリットを見てみましょう。

返済期間の長短による「毎月の返済額」の差

返済期間が短い場合は、返済額が高いということはわかると思います。

では、返済期間を長くするとどれくらい毎月の返済負担が減るのでしょうか？

借入額などの前提条件

以下の様な住宅ローンを前提条件として定めます。

この２つのケースの20年、35年、50年で返済する場合の差を比較してみましょう。

『その１』借入3,000万円のシュミレーション結果

✅20年返済：毎月の返済額 131,380円、
総返済額 31,538,105円
✅35年返済：毎月の返済額 77,875円、
総返済額 32,714,546円
✅50年返済：毎月の返済額 56,520円、
総返済額 33,919,002円

年収400万円くらいだとすると借入額は35年返済以上になりますが、50年返済にすると、毎月の返済額 は約5万円ですから、返済の可能性は高くなりますね。

『その２』借入5,000万円のシュミレーション結果

✅20年返済：毎月の返済額 229,947万円、
総返済額 55,213,219円
✅35年返済：毎月の返済額 141,142円、
総返済額 59,303,101円
✅50年返済：毎月の返済額 105,929円、
総返済額 63,580,761円

年収500万円くらいの方でも、50年返済ローンが組める場合があります。
50年返済にすると、毎月の返済額 は約10万円ですから、返済はできそうですね。

返済期間によるメリット・デメリット

20年、35年、50年の返済シュミレーションの結果から、メリットとデメリットを確認してみましょう。

返済期間を長くするメリット

冒頭でも言いましたとおり、
「返済期間が長くすると、返済額を減らせる！」ということはわかりました。

つまり、自分の年収では「マイホームはムリ！」と諦めかけていた方も、50年返済を利用すれば、「夢」に手が届くのです。

返済期間を長くするデメリット

しかし、いいことばかりではありません！

返済期間が長くすると、完済までの総返済額が多くなるし、元金の減り方が遅くなり元金が中々減らなくなります。

シュミレーション結果の反映

デメリットもある50年ローンですが、
なぜ、利用したいと考えるのでしょうか？

実は、返済期間が長い50年ローンを利用している人たちの多くは、
「50年かけて返済する！」
とは考えてはいません。

では、50年ローンを利用する方々は、どのように返済計画を考えているのでしょうか？

結論は、
計画的な『繰上返済』です！

きちんと家計を管理し、不必要な無駄を無くして、貯蓄するのです。

なぜなら、『その２』借入5,000万円のシュミレーション結果から、例えば、35年返済する場合ですが、毎月の支払は約14万円です。

毎月の返済額を14万円から約10万円にするためには、ボーナスで1450万円返済（割合29%）しなければならない計算となります。（下図参考）

ですから、『繰上返済』が良い方法と言えるわけです。

『繰上返済』すれば、結果的に、
50年どころか35年返済より早めに返済を終えることも可能になります。

例えば、その２のシュミレーション結果から、35年返済では毎月14万円台の返済額ですが、50年返済だと10万円台に減らせますね。

つまり、50年返済を利用できれば、毎月3.5万円ほど返済額が減るわけです。
貯蓄すれば、１年で42万円、３年で126万円になります。

3年ごとに100万円ずつ住宅ローンの『繰上返済』をすれば、残りの返済期間は29年ほどになります。

その上、ボーナスは返済に充てていませんから、もう少し頑張って、３年で300万円の『繰上返済』をすれば、残り返済期間は19年を切ることも可能です。

50年ローンには、メリットとデメリットがありますが、毎月の返済という支払額を少なくして、しかも残りの返済期間を減らす方法は、「きちんと家計を管理し、貯蓄をして、計画的に『繰上返済』すること」ですね。

なお、住宅ローンについて無料で相談したいという方は、こちらをどうぞ！
⇒『住宅ローンや保険など幅広い金融商品の無料相談【マネプロ】』

そして、住宅ローンで繰上返済をする場合に『期間短縮型』と『返済額軽減型』の違いを詳しく知りたいという方は、こちらを参考にしてください。
⇒『【住宅ローン】繰り上げ返済はどっちが得？『期間短縮』と『返済額軽減』の違いを徹底解説』

まとめ

今回は、
『【住宅ローン】短期と長期の違い！借入金額と返済額を徹底比較』と題しまして、

返済期間を長くした場合と返済期間が短い場合で毎月の返済額の差を比較し、メリットとデメリットを説明しました。

返済期間を長くした場合のメリットは、
毎月の返済額を安くすることができました。

しかし、デメリットは、
返済期間を長くすると、完済までの総返済額が多くなるし、元金の減り方が遅くなり、元金が中々減らないということでした。

では、どのように返済計画を建てれば良いのか？

という事に対する結論は、
「きちんと家計を管理し、貯蓄をして、計画的に【繰上返済】すること！」でした。

しかしながら、

『お金を支払ったのに、注文住宅が期日を過ぎても未着工のうえ、連絡をしたら着信拒否！』

という不動産トラブルのどん底へ巻き込まれたのです。

そのために、警察に「詐欺では？」と相談した結果を報告します。

これから、
「マイホームを持ちたい！」
という方に向けて、参考になればと思います。

警察に相談したトラブル内容

今回の『不動産トラブル』について整理します。

ということです。

注文住宅のもともとの話は、こちらです。
⇒『【注文住宅】お金を支払ったのに未着工！弁護士・警察どっち？』

警察官とのやりとり

相談する内容は、『詐欺の疑い』についてです。

警察官も忙しいでしょうから、
『今回の不動産トラブル』の内容は、ペーパーにまとめるなど準備をして行きました。

「土地代、着工金、オプション代、を支払ったのに、着工期日を過ぎても工事が着手されない！」「しかも、連絡がとれない！」

普通に考えて、
「これって詐欺では？」と思いました。

そこで、警察に電話をしてみました。
すると、担当に回すと言われ、３回ほど違う部署に回されることがありました。

結局は、近くの警察署へ向かいました。事情聴取は、約２時間におよびました。

その際の聴取の内容は、

などについて、警察官も真剣に聞いたり、質問をしてくれました。

警察相談（刑事）の結果

警察署での約２時間におよぶ事情聴取！

果たして、『詐欺』として訴えることはできるのか？

ということがポイントになります。

まだ途中段階で何ともいえませんが、

「現時点では、詐欺と断定するには難しい・・・」

ということです。

まだ、諦めませんが！

ちなみに、弁護士さんにも相談してみた話は、こちらです。
⇒『【実話】お金払うも未着工の注文住宅！弁護士に相談した結果報告』

まとめ

今回は、

『【実話】お金を支払うも未着工の注文住宅！警察に「詐欺」の相談した結果』

と題しまして、表題のとおり実話に基づき書いてみました。

『今回の不動産トラブル』について整理しますと、

という内容でした。

以上の事から、

「これって、詐欺では？」

と思うのは普通ではないのでしょうか？

実際に警察へ相談に行き、まだ、途中段階？ですから何とも言えませんが、

「現時点では、詐欺と断定するには難しい・・・」

という状況です。

まだまだ諦めるつもりはありませんが、

「これから、マイホームを持ちたい。」

という方に向けて、不動産トラブルの参考になればと思いご紹介しました。

というマイホームの夢や憧れを現実的なカタチにしたいと望む人は多いと思います。

しかしながら、

『お金を支払ったのに、注文住宅が着工しない！』

という不動産トラブルのどん底へ巻き込まれました。

そこで、弁護士さんに相談した結果を報告します。

これから、
「マイホームを持ちたい！」
という方に向けて、参考になればと思います。

弁護士に相談したトラブル内容

今回の『不動産トラブル』について整理します。

ということです。

注文住宅のもともとの話は、こちらです。
⇒『【注文住宅】お金を支払ったのに未着工！弁護士・警察どっち？』

弁護士とのやりとり

ネット相談だけでなく、知人、友人、身内に相談した結果、弁護士さんに相談するのが一番良いという結論がでました。

とは言っても、弁護士さんに相談するすべを知りません（涙）

そこで・・・

テレビのＣＭやネットでもよく見かける『弁護士相談所』に相談することにしました。

ＣＭでは、「まずは、無料相談を！」
ということでしたから、何となく「無料」という安心感がありました。

選んだ弁護士相談所は、【ベリーベスト法律事務所】です。

弁護士さんは、「忙しい人」というイメージがありましたので、『今回の不動産トラブル』の内容はペーパーにまとめて、弁護士さんからの質問に答えるという準備をして行きました。

無料相談の時間が過ぎると、弁護士さんからは、

「内容は、承知しました。実際に弁護士側が行動することになりますと、着手金が約60万円ほど発生しますがよろしいでしょうか？」

と言われました。

正直に言って、貯金のほぼ全額をオプション代として支払ってしまっていたので、
「弁護士費用60万円はつらい！」と思いました。

しかしながら、

「弁護士さんにお願いするしか方法は無い。
弁護士さんならこのトラブルを何とかしてくれるだろう！」

という気持ちが強くあったので、お願いしました。

ここで言えることは、
「当然ですが、無料で解決はしない。弁護士費用は結構な金額がかかる！」
ということです。

ちなみに、警察に相談してみた話は、こちらです。
⇒『【実話】お金払うも未着工の注文住宅！警察に「詐欺」の相談した結果』

弁護士相談（民事）の結果

「弁護士費用、60万円の出費はキツイ！」

と思いながらも、

「弁護士さんにお願いするしか方法は無い。
弁護士さんならこのトラブルを何とかしてくれるだろう！」

という気持ちが強くあったこと、期待が大きかったことは事実です。

しかし、途中経過ではありますが、正直に残念でしかありません。

と言いますのは、
速度が遅く、進捗が無いからです！

お願いをしたその月の末には、「被害請求」を【株式会社LANDSCOOP】という不動産業者に出すという約束でした。

しかし、１ヶ月を過ぎても何の連絡も来ませんでしたから、こちらから、
「どうなりましたか？」
という連絡を入れました。

すると、
「被害請求を送ったけど戻って来てしまった。」
と言うのです。

そこで、こちらとしましては弁護士さんに対して、
「もう一度、送ってみて欲しい。」
とお願いしました。

合わせて、
「何も調べていない。」
と言うので、他の受取の可能性がある住所を調べて弁護士さんに伝えてみました。

約２週間くらい経っても連絡が無いので、確認してみましたら、
「相手先で受領された様です。」
とのこと。

さすがに、
「だったら、報告してくださいよ～」
と言わせてもらいましたが・・・

弁護士さんの方からは作業した内容の報告はありませんので、こちらから作業の進捗を確認するしかないのでしょうか？

まだ、途中段階？ですから何とも言えませんが、
弁護士事務所って、こんな仕事の仕方なのでしょうか？

なお、弁護士さんについて調べてみましたので、記述しておきます。
そうぞ、参考にしてください。

弁護士さんが嫌がること

弁護士が嫌がること、嫌がる相手や困る依頼者の特徴がネットにありましたので、ご参考まで・・・

ダメな弁護士さんの特徴

弁護士さんは、「忙しい人」というイメージがあります。

が、ちなみに、

ダメな弁護士の特徴がネットにありましたので、ご参考まで・・・

まとめ

今回は、

『【実話】未着工の注文住宅！弁護士に相談した結果報告』

と題しまして、表題のとおり実話に基づき書いてみました。

『今回の不動産トラブル』について整理しますと、

という内容でした。そこで、契約した際の工事請負契約書の条項に、

「正当な理由が無く、着工期日を過ぎても工事に着手しないときは、損害賠償を求めることができる」

とありますから、この条項で打開策として実際に行動したのが、弁護士相談（民事）でした。

まだ、途中段階？ですから何とも言えませんが、

「高いお金を払ったのに、弁護士事務所ってこんな仕事の仕方なのか？」

と思える進捗状況です。

「これから、マイホームを持ちたい。」
という方に向けて、不動産トラブルの参考になればと思いご紹介しました。

と、誰でも一度は夢を見ることでしょう。

一般的なサラリーマン家族なら、一生で一番大きな買い物となるのではないでしょうか？

そして、更に・・・
「せっかく家を建てるなら、こだわりの家にしたい！」
という夢や憧れを現実的なカタチにしたいと望む人も多いと思います。

正に、私もそうでしたから・・・

しかしながら、令和の時代に
「こんなことがあっていいのか！！」
と、不動産トラブルのどん底へ巻き込まれたのです。

内容は、
『お金を支払ったのに、注文住宅が未着工！』
という実際の出来事であり、現在も進行形の話をします。

これから、
「マイホームを持ちたい。」
という方に向けて、不動産トラブルに合わない為に参考になればと思います。

そもそも – 不動産トラブルの背景

「一戸建てを建てたい！」

と考えていた私の身内は、ハウスメーカーを回りました。
この話は、身内の実際にあった話になります。

以降、身内からの実話を書いていきますね。

まずは、話題の【オープンハウス】も行きました。
ただし、例の事件以来テレビでのCMも無くなったことや信用が薄れたこともあり、話を聞くだけにしましたが・・・

その後も数日をかけて、数件のハウスメーカーを回りました。

その際に、

など、条件の良い土地を紹介してもらえました。

ある不動産業者ですが、営業の方は、
「お客様の為に一生懸命やりますので、何でも言ってくださいね。」
と真摯な態度でしたから、話を進めることにしました。

この時点では、
「土地と建物を合わせても5,000万円で進める！」との事。
夢が現実化するということで、もうワクワクが止まりませんでした。

土地が決まれば、設計士に建築したい希望の条件を提示するだけ。

設計士の方が、建ぺい率（けんぺいりつ）と容積率（ようせきりつ）を定められた数字内で、建物の案を作ってくれました。

ところが、この時点になると不動産業者から出された金額は、土地、家などで5,800万円！

5,000万円というワクワクが覚めたこともあり、一度はその土地を諦め、
「新たにもう少し安い土地探しから始めた方が良いかも？」
と営業の方に相談しました。

その矢先です！

不動産会社の会長と名乗る人物が現れ、
「今後は紹介も頂けるということでしょうから、当初の価格でやらせてもらいます！」
と言うではありませんか・・・

さすがに、
「えっ、本当に大丈夫かな？」
と思いました。

しかし、
「当初の案どおり5,000万円という価格で住宅ローンが組めるなら・・・」
と考えると、悪くない提案ではありました。

住宅ローンの金利は、その当時で0.38％！

その後、不動産関係にうといこともあり、ほぼ言われるままに、土地の売買契約や住宅の請負契約を済ませることになるのです。

ただ、家が建って、全て検査等が終了した時点で住宅ローンの支払いが始まると思っていたのですが、ここで、聞きなれない『つなぎ融資』なるものが出てきました。

建て終わるまで、かかるお金を不動産会社が持つのではなく、客が『つなぎ融資』なるものを使って、銀行からお金を借り入れ、家が完成したら、住宅ローンの支払いが始まるということでした。

何となく、不完全燃焼といいますか
完全に納得しないままでしたが、
「気に入った土地が他の買い手に決まる前に進めましょう。」というアドバイスどおり、土地代や着工金を言われるまま支払いました。

支払いを終えて１ケ月もしないうちに、営業マンと建築係の方から、
「建築資材が高騰しないうちに、オプションを決めておきましょう！標準で良いなら支払いは発生しません。ただし、オプションで価格が出た分は、改めて支払いが発生します。」
と連絡をもらいました。

確かに、建築資材の高騰が騒がれていた時ですから、
「値上がりする前に、オプションも決めておこう！」ということになり、ショールームに案内してもらいました。

結果的に、オプション追加料金は約200万円でしたが、
貯金があったので、示された口座に現金を振り込みました。（こだわりがあり、断熱効果をアップしたり、ビルトイン式の食器洗浄機は大型にしました。）

つまり、この時点で

「土地代」＋「着工金」＋「オプション代」

の4,500万円を支払い、『つなぎ融資』が始まりました。

しかしながら・・・
着工予定の期日を過ぎても

「現在、工務店と調整中です。」

と、のらりくらりと一行に着工開始されませんでした。

半年が過ぎた頃に営業の方に対して、

「予定が遅れているので、工程表を修正して欲しい！」
「上司の方と話をしたいので、繋いで欲しい！」

と言いましたが、

「わかりました。調整します。」

と、言うだけで進捗はありません。

そればかりか、電話しても繋がらなったのです。

そして、１年が過ぎ去りました・・・

不動産トラブルの整理と打開策

ここで、『今回の不動産トラブル』について整理します。

「土地代」＋「着工金」＋「オプション代」を支払ったのに、着工期日を過ぎても工事が着手されない！しかも、連絡がとれない！

ということです。

ただ契約した際、工事請負契約書の条項に、

「正当な理由が無く、着工期日を過ぎても工事に着手しないときは、損害賠償を求めることができる」

とありますから、この条項で打開するしかありません。

さて、不動産関係に詳しくないこともあり、打開策として実際に行動したのは、

の３つです。

その内容をご紹介します。

ネットで相談

『今回の不動産トラブル』について、ネット上に概要を書いて、

「注文住宅の未着工の件で教えてください。全てを白紙に戻した場合、支払った土地、着工金、オプション追加料金は戻ってくるのでしょうか？」

という内容で、ある相談コーナーに投稿してみました。

すると、
親切な回答者が数名いらっしゃいました。

相談の回答内容は、全て、

「すぐに弁護士に相談した方が良いです！」

ということでした。

弁護士に相談（民事）

ネット相談でも回答があった様に、
知人、友人、身内に相談した結果、弁護士さんに相談するのが一番良いという結論がでました。

とは言っても、弁護士さんに相談するすべを知りませんでした。

そこで・・・

テレビのＣＭやネットでもよく見かける『弁護士相談所』に相談することにしました。

ＣＭでは、「まずは、無料相談を！」
ということでしたから。

弁護士さんは、「忙しい人」というイメージがありましたので、『今回の不動産トラブル』の内容は、ペーパーにまとめて、弁護士さんからの質問に答えるという準備をして行きました。

無料相談の時間が過ぎると、弁護士さんからは、

「内容は、承知しました。実際に弁護士側が行動することになりますと、着手金が約60万円ほど発生しますがよろしいでしょうか？」

と言われました。

正直に言って、貯金のほぼ全額をオプション代として支払ってしまっていたので、弁護士費用の60万円はつらい！

しかしながら、

「弁護士さんにお願いするしか方法は無い。
弁護士さんならこのトラブルを何とかしてくれるだろう！」

という気持ちが強くあったので、お願いしました。

ここで言えることは、
「当然ですが、無料で解決はしない。弁護士費用は結構な金額がかかる！」
ということです。

その後の結果については、別に書きます。

警察に相談（刑事）

相談する内容は、『詐欺の疑い』についてです。

警察官も忙しいでしょうから、
『今回の不動産トラブル』の内容は、ペーパーにまとめるなど準備をして行きました。

「土地代、着工金、オプション代、を支払ったのに、着工期日を過ぎても工事が着手されない！」

「しかも、連絡がとれない！」

普通に考えて、
「これって詐欺では？」と思いました。

警察署での事情聴取は、約２時間におよびました。

警察官も真剣に聞いたり、質問をしてくれました。

結果については、別に書きます。

打開策の結果について

前述のとおり、打開策として実際に行動したのは、

・ネットで相談
・弁護士に相談（民事）
・警察に相談（刑事）

の３つでした。

それぞれの結果について、紹介（報告）します。

ネット相談の結果

ネットで相談した回答につきましては、
前述しましたが、内容は全て、

「すぐに弁護士に相談した方が良いです！」

ということでした。

そのために、弁護士さんに相談することにしたわけです。

弁護士相談（民事）の結果

「弁護士費用60万円の出費はキツイ！」

と思いながら、

「弁護士さんにお願いするしか方法は無い。
弁護士さんならこのトラブルを何とかしてくれるだろう！」

という気持ちが強くあったこと、期待が大きかったこともあり、途中経過ではありますが、正直に感じたことがあります。

別に投稿していますので、こちらをご覧ください。
⇒『【実話】お金払うも未着工の注文住宅！弁護士に相談した結果報告』

警察相談（刑事）の結果

警察署での約２時間におよぶ事情聴取！

警察官は、真剣に聞いたり、質問して具体的な内容になりました。

果たして、『詐欺』として訴えることはできるのか？

という結果です。
まだ途中段階で何ともいえませんが、正直に感じたことがあります。

別に投稿していますので、こちらをご覧ください。
⇒『【実話】お金払うも未着工の注文住宅！警察に「詐欺」の相談した結果』

まとめ

今回は、

『【注文住宅】お金を支払ったのに未着工！弁護士・警察どっち？』

と題しまして、実話に基づき書いてみました。

『今回の不動産トラブル』について整理しますと、

「土地代」＋「着工金」＋「オプション代」を支払ったのに、着工期日を過ぎても工事が着手されない！しかも、連絡がとれない！

という内容でした。そこで、契約した際の工事請負契約書の条項に、

「正当な理由が無く、着工期日を過ぎても工事に着手しないときは、損害賠償を求めることができる」

とありますから、この条項で打開策として実際に行動したのは、

の３つです。

「これから、マイホームを持ちたい。」

という方に向けて、不動産トラブルに合わない為に参考になればと思いご紹介しました。

知名度が高く利便性があるエリアの物件に不動産投資をすれば、将来に渡って大きな利益が見込めます。

そこで今回は、

「不動産投資は、メリットばかりなの？」

「不動産投資のデメリットには何があるの？」

「リスク解決のための方法はあるのかな？」

などのあなたの疑問や悩みを解消します。

事実、不動産投資はメリットばかりでは無く、デメリットも存在します！

そこで、不動産会社に６年勤務している私が、初心者の方にもわかりやすく解説します。

最後まで読んで頂くことで、デメリットがわかるだけではなく、いかにすればリスクを解決できるかが理解できます。

不動産投資の５つのデメリット

貯金していてもお金が増えない時代だからこそ、いろいろ分散投資することが重要であることは各種メディアを通じてわかってはいますね。

「不動産投資」は、株やFXに比較するとリターンは大きなわけではありませんが、リスクも比較的に低い投資案件となります。

家賃収入が入り、不労所得を得ることができる不動産投資ですが、不動産投資には次の５つの大きなデメリット、つまりリスクがあります。

実はこの他にも、

なども挙げられますが、今回は比較的可能性の高い５つのリスクに焦点を当てていますので除きますね。

それでは、一つ一つ見ていきましょう。

①空室リスク

「空室リスク」とは、
所有した物件の借り手が付かないため、家賃収入が入ら無いというリスクです。

入居者は、いつかは退去しますから、
空室リスクを１００％回避することはできません。

そもそも、
不動産投資の目的は、家賃収入で運用することです。

ですから、
「空室」は、最大のリスクとなります。

次の入居者が入らない場合は、オーナー自身が家賃を支払うことになりますから、何カ月も入居者が無いと相当な痛手ですね。

②家賃滞納リスク

「家賃滞納リスク」とは、
入居者が家賃を払えなくなって、滞納するというリスクのことです。

日本では、例えば、
コロナ禍の影響を受けて会社が倒産した場合などが考えられますが、「家賃滞納リスク」が発生する確率はそれほど高くはありません。

入居者のほとんどの方々は、
きちんと家賃を支払うという責任感があるからですね。

しかし、
もしも家賃滞納が起こるとトラブルに発展してしまうケースがあります。

なぜなら、
入居者の権利は、『借地借家法』で手厚くガードされているからです。

『借地借家法』で守られているため、
家賃滞納者をオーナーの権限で退去させることは困難です。

ですから、
さらなる家賃滞納が生じたり、立ち退き交渉のための無駄な時間・手間などが発生したりします。

さらに、最悪な場合、
入居者が夜逃げしてしまうリスクも無いとは言えません。

③不動産価値下落リスク

現在はバブル期の様なキャピタルゲイン、
つまり、「購入価格より売却価格が高いために利益を得ることができる」ということを期待できなくなりました。

一般的に言えることは、
不動産住宅は築年数が経過して、老朽化が進むほど価値が下がるということです。

そのため、
住宅の売却価格は、通常、購入価格より安くなり、「不動産価値下落リスク」となります。

しかし、必ずしも、

「築年数の経過」と「物件価格の低下」

がイコールとなるわけではありません。

④金利上昇リスク

低金利政策が続いている現在は、
急激な金利上昇が無い分、まだ安心できますね。

しかし、

低金利政策が終わって金利が上昇した場合は、ローン返済額が増えてしまうリスクが高まります。

これを「金利上昇リスク」といいます。

さて、不動産投資のローンを組む際は、
「固定金利」と「変動金利」とのどちらかを選択することになりますが、低金利政策の場合には、半年ごとに見直しがあったとしても急激な金利上昇の可能性は低いですから、「変動金利」が有利ですね。

でも逆に、金利がどんどん上がった場合は、長期先を見通すと「固定金利」の方が有利となります。

リスクヘッジは後ほど説明しますね。

⑤災害（地震・火災）リスク

「災害リスク」とは、
地震や火災という天災が起きることで不動産価値が低下するリスクのことをいいます。

阪神淡路大震災や東日本大震災の様に大規模な天災が起きているわけですから、正直に、災害は避けられるものではありません。

特に、地震大国の日本では、「災害リスク」を視野に入れることは大事です。

不動産投資のリスク解決方法

それでは、
不動産投資おけるそれぞれのリスク解決方法を説明します。

①空室リスクの解決方法３つ

「空室リスク」は、完全に解決できませんが、

はできます。

さて、

「空室リスク」を避けるためにはどうすればよいのでしょうか？

以上、大きく３つを挙げることができます。

それぞれを、わかりやすく説明しますね。

好立地な物件を選ぶ

不動産投資は、「立地」が大きく影響します。

もし、あなたが部屋を借りるとしたら、

などという所に住みたいと思うでしょうか？

しかも、家賃が高いと感じる物件でしたら最悪ですね。

逆に、

「この物件なら、自分が住みたい！」

という好立地で魅力的な物件でしたらリスクは大きく減らせるはずです。

ですから、
物件購入の段階から長期的に入居が見込める立地の物件を選ぶことは大事ですね。

賃貸管理会社の選択

「賃貸管理会社」は、数多く存在しますが、
入居者募集業務に強い、連絡も密にしてくれる賃貸管理会社を選択することが重要です。

なぜなら、空室になった場合に
だらだらと次の入居者が入らない場合、オーナー自身が家賃（ローン）を支払う必要が生じてしまうからです。

なお、
賃貸管理会社とは、簡単にいいますと不動産の管理業務を行う会社のことです。

そして、不動産管理会社の業務は、
オーナーから委託された不動産の入居者の管理から建物管理に至るまで幅広いわけです。

入居者管理の業務の中には、
空室が出た際の入居者募集があります。

ですから、
入居者募集業務に強い「賃貸管理会社」であれば、たとえ空室になったとしても数週間から１ヶ月で次の入居者を募集してくれますが、入居者募集業務が弱い場合は、数ヶ月も家賃の支払う可能性があるのです。

また、連絡も密にしてくれる賃貸管理会社であれば、もしも１ヶ月以上入居者の募集がなければ、「賃料を下げる」という提案もあるかもしれません。

なぜなら、
周りの物件と比較して、少しでも安価であれば入居者が付きやすくなるからですね。

入居者募集業務に強く、そして、
連絡も密にしてくれる賃貸管理会社を選択することは重要なファクターですね。

賃貸保証契約を結ぶ

「賃貸保証契約」とは、
入居者が何らかの事情により家賃が払えなくなったときでも、家賃が支払われるという契約です。

オーナーとしては、賃貸が保証されるため、
空室の場合でも家賃を支払うことがなくなり、確実に収入が約束される様になります。

『サブリース契約』という言い方もされます。

しかしながら、当然のことですが、
100%家賃が支払われるわけではなく、約80～85％の保障となりますのでご注意くださいね。

②家賃滞納リスクの解決方法３つ

「家賃滞納リスク」を完全に無くすことはできません。

そのため、

「もしも家賃滞納が発生した場合は、どう被害を少なくするか」

ということを検討しておくことが大事です。

具体的には、
次のような３つの軽減対策が挙げられます。

では、簡単に説明します。

家賃滞納に迅速に対応

家賃の滞納に関しては、
「管理会社」に対応してもらうのが一番良い方法です。

オーナー自身が家賃滞納者と交渉するとトラブルの原因になりかねませんからね。

家賃滞納が生じた際にも、金銭的な補償をしてくれる管理会社もありますので、サービスが充実している管理会社を選ぶ事でリスクヘッジできます。

家賃保証会社への加入条件

以前は契約時に「連帯保証人」を立てることが一般的でしたが、昨今では「家賃保証会社」に加入することを契約の条件とする管理会社やオーナーが多くなっています。

なぜなら、
管理会社やオーナーからすると借主が家賃等を滞納しても確実に回収することができるからです。

家賃保証会社の審査をクリアした入居希望者にのみに入居してもらうことで、「家賃滞納リスク」は確実に軽減できますね。

支払いをするのは、「賃貸保証会社」です。

賃貸保証会社を利用するかどうかは、通常、オーナーが決めることになります。

定期借家契約する

「定期借家契約」とは、契約期間を定めて借家契約することです。

期間満了時には、契約を終了させられるため、家賃滞納者にはそのまま退去を求めることができます。

しかし、注意も必要です！

なぜなら、
「定期借家契約」は、普通借家契約より家賃が安くなるというデメリットがあるからです。

③不動産価値下落リスクの解決方法２つ

小規模修繕や大規模修繕で物件を維持・管理することで、物件の価格を維持したり、上昇したりする可能性もあります。

そして、「不動産価値下落」は、
売却時に高く売れることで大きくリスクヘッジできます。

家賃収入を上げられたとしても、売却益が少なく最終的な収支が赤字になっては不動産投資は失敗です。

「価格変動リスク」に対する解決方法は、

などの対策が挙げられます。

物件の資産価値を維持する

築年数が経過しても、物件がきちんと管理されている場合、周囲の管理状態が悪い物件と比較すると価格低下が抑えられます。

そのためには、
普段からの小規模修繕や約10年毎の大規模修繕をすることが重要です。

物件の価格を維持するだけでなく、価格上昇の可能性もありますから…

売却時期の検討

基本的に、景気が上向きになると不動産価格も上昇する傾向があります。

そのため、
売却価格が購入価格より高くなることもありますから、売却時期となります。

逆に景気後退が予想される場合には、
不動産価格が安く前に売却することでリスクを回避できます。

ですから、
家賃収入を得ることも大切ですが、
売却時期を検討することはとても重要なリスクヘッジとなります。

④金利上昇リスクの解決方法

「金利上昇リスク」を抑えるにはどうすればよいのでしょうか？

金利が上昇すればローン返済額が増えてしまいますから、低金利であることがオーナーにとっては嬉しいことですね。

しかしながら、
金利が上昇することへの解決策が無いわけではありません。

まず、不動産会社を選ぶ際は、
たくさんの金融機関と提携しているところを選びましょう。

なぜなら、
多くの金融会社を比較することで、メリットが明確になり、金利と内容で納得がいくローンを組むことができる様になるからです。

そして、不動産投資ローンの方が、一般の住宅ローンより金利は高いです。

しかしながら、
不動産会社が金融機関と連携している場合、優遇金利で貸し付けを行ってくれることもあります。

現在でも「変動金利」は、金融機関により1.7%から2.3%くらいまで差がありますので注意してくださいね。

そして、
金利がどんどん上がる場合は、変動金利より「固定金利」の方が有利となります。

以上が、ローンにおける金利上昇のリスクヘッジになります。

⑤災害（地震・火災）リスクの解決方法３つ

地震や火災という災害は、予想して避けられるものではありませんが、リスクヘッジすることはできます。

「災害リスク」に対する解決方法は、
次のような３つの対策が挙げられます。

では、簡単に説明します。

地震発生が少ない地域で「新耐震基準」の物件を選択

そもそも日本は、地震の多い国です。

「地震リスク」を減らすためには、
地震発生が比較的に少ない地域で、地盤がしっかりしたエリアの物件を選定することが重要です。

地盤については、
「表層地盤のゆれやすさ全国マップ」
で確認できます。

地震防災対策を取る上での参考にして頂きたいので、リンク先を載せておきます。

・文部科学省 地震調査研究推進本部
長期評価　：　 http://www.jishin.go.jp/main/p_hyoka02.htm

・国土交通省 国土地理院
都市圏活断層図　：　 http://www1.gsi.go.jp/geowww/bousai/menu.html

内閣府がまとめているので信用できますね。

また、「新耐震基準」を満たした物件を選ぶことが重要です。

東日本大震災でも実証されましたが、
「新耐震基準」に基づき1981年以降に建てられた物件なら地震被害を軽減させることができます。

地震保険に加入

万が一に備え、「地震保険に加入」しておくことはとても重要なことです。

なぜなら、
不動産運用は長期になるため、いつの時点で地震に遭遇するか否かは、はかり知れないからです。

「地震・火災保険」へ加入しておくことが、
最も安心できるリスクヘッジとなります。

⇒『地震・火災保険』申請サポート「火災保険申請ドットコム」

複数物件の運用はエリアを分散

不動産運用は、１物件だけではなく２物件以上を投資運用されている方も多くいます。

複数の物件に投資する場合は、東京と福岡などの様にエリアを分散させることが大切です。

地域分散させることで、
１物件が被害を受けたとしても、他の物件からの収入があれば安心できますからね。

さらに、物件の地域分散させることは、
家賃低下リスク、価格変動リスクにも効果があります。

ですから、
２物件以上の不動産運用する場合、是非とも考慮して欲しい注意点となります。

『物件の地域分散』を説明してくれる不動産会社は少ないかもしれませんが、説明があれば信頼できるファクターとなり得ます。

まとめ

今回は、

『【３分でわかる】不動産投資の５つのデメリットとリスク解決方法』

と題しまして、不動産会社に６年勤務している私が、

「不動産投資は、メリットばかりなの？」
「不動産投資のデメリットには何があるの？」
「リスク解決のための方法はあるのかな？」

などのあなたの疑問や悩みにわかりやすく解説しました。

事実、不動産投資はメリットばかりでは無く、比較的可能性の高い、次の５つのデメリット、つまりリスクがありました。

リスクを理解して、いかにすればリスクを解決できるかを、それぞれのリスクに対して解決方法を説明しました。

そもそも日本は、地震の多い国です。

万が一のためにも、しっかりとリスクとリスクヘッジを理解して、長期の不動産運用をしていきましょう。

「不動産所得は申告する必要があるの？不要な場合はあるの？」

「不動産所得の収入と経費には、どのようなものがあるかを知りたい！」

などの疑問や悩みを簡単な説明で解消します。

私も、不動産に関することは全くの素人でしたので同じように思っていました。
でも、不動産会社に入って早６年目です！

経験と知識から、『不動産所得』について、
簡単に理解してもらえるようにわかりやすいことばで説明しますので、最後までどうぞ読み進めてくださいね。

『不動産所得』とはどんな所得のことか？

そもそも、不動産所得とはどういう所得なのでしょうか？

結論から言いますと、

など、個人が不動産をつかって貸付による所得を『不動産所得』と呼んでおり、所得税法に定められている10種類の所得区分のうちの１つです。

また、

「不動産収入と不動産所得はどう違うの？」

と思っている方もいることでしょう。

簡単に言えば、「不動産収入」から「必要経費」を差し引いたものが、『不動産所得』です。

＜不動産所得の計算式＞

ですから、

所得税と住民税の「不動産所得の課税対象」となるのは、「家賃収入など」から「必要経費」を差し引いた金額となります。

しかし、
家などを貸すことで新たに特別な税金が発生するわけではありません。

既に支払っている所得税や住民税が、増額されるとことになります。

不動産所得は、いくらから『申告』が必要か？

不動産所得はいくらから申告が必要となるのでしょうか？

結論は、家賃収入が年間20万円を超えた場合『確定申告』が必要となります。

別の言い方をすれば、
所得税においては、所得合計が20万円以下であれば、『確定申告』は不要ということになります。

ただし、住民税の申告は行う必要があります。

『不動産収入』にはどんなものがあるか？

土地や建物などの不動産を他の人に貸した場合には、「賃貸借契約」を交わしますよね。

『不動産収入』とは、
「賃貸借契約」を交わすことで発生する収入のことをいいます。

不動産収入は家賃だけでは無く、具体的には次のようなものがあります。

以上のように、『不動産収入』は、
その不動産を借りている人から受け取るお金のことで、返済しないものは不動産収入となります。

ただし、
投資用不動産の土地や建物を手放した場合の売却収入や経費を差し引いた所得は、不動産収入にはなりませんので注意してくださいね。

不動産所得の『経費』にできるものとは？

『不動産所得』の計算式は、次のとおりでしたね。

ですから、
不動産経営において発生した『経費』は、
確定申告の手続きの際、不動産所得の計算をする場合に収入から控除することができます。

では、控除が認められる不動産の『経費』は、どのようなものがあるのでしょうか？

認められる『経費』には、次のようなものがあります。

なお、「投資用不動産の修繕費」とは、
建物や設備などを修理、取替をするのにかかる費用のことです。

ただし、
不動産価値を高めるためにする大規模な修繕工事の場合、支払った年度にその全額を費用として計上できません。

なぜなら、「減価償却費」として、一定の年数（耐用年数）で経費を分割するからです。

また、交際費や会議費などの飲食代は、原則、経費にはなりません！

しかし、
不動産収入に直接関係するための飲食費は、経費にすることができます。

どういうことかと言いますと、
不動産管理会社の担当者への接待費用なら飲食代も経費となるのです。

注意すべきことは、
不動産収入のためにかかった支払いであることが大前提なのです。

すべての支払いが経費として認められるわけではないので注意しましょうね。

さらに、税務調査などでも説明できるように、領収書やレシートなどを保管しておくことが大事です。

不動産所得が赤字のメリット！

「家賃収入など」から「必要経費」を差し引いた金額が『不動産所得』でしたね。

では、

「必要経費」が大きくなり不動産所得が赤字となった場合は、どうなるのでしょうか？

実は、確定申告をすることで次のメリットがあります！

それでは、簡単に説明します。

①不動産所得赤字で税金の戻り⇒節税

「不動産所得が赤字の場合、確定申告したら損をしてしまうのでは？」

と思っているなら間違いです。

『確定申告』をしましょう！

なぜなら、

確定申告をすることで、「給与所得」と赤字の「不動産所得」が合算して計算がされますから、年間の合計所得が少なくなります。

このように、異なる所得が合算されることを「損益通算」といいます。

もう少し、わかりやすく言いますと、
「給与所得」だけの場合はそのままかかっていた税金が、赤字の「不動産所得」を合算することで
「合計所得」が少なくなった分にしか税金がかからないということです。

「損益通算」されることで、年末調整で計算された給与所得の源泉所得税のうち、不動産の赤字部分の税金が還付されるわけです。

税金が戻ってくるわけですから、まさに、「節税」できますね。

②3年間も赤字を繰り越せる

確定申告の手続きを行うことで、
不動産所得以外の所得がない場合でも、赤字部分をその翌年以降3年間繰り越すことができます。

ですから、
給与所得がない場合や控除できない場合でも、繰り越すことができますから安心ですね。

不動産所得の場合、
初期の設備投資や手数料など諸経費が多くかかるため、「必要経費」が「収入」を超えるのが普通です。

不動産所得が赤字だからこそ、確定申告を確実に行いましょう。

「節税」できるのに、確定申告しないのはもったいないですよね。

仮にですが、もしも家賃収入を確定申告せずに、たまたま数年間バレないで過ごして、ある時にバレたとしましょう。

その場合は、過去にさかのぼって、家賃収入に対し納税義務が発生することになります。

それだけでは済みません！
「脱税」ですのでペナルティとして重加算税が課せられますので確定申告しましょうね。

なお、住宅ローンを組む際には、「団体生命信用保険」に加入することで３代疾病などもしもの時に備えることができるようになります。

住宅ローンの「団信」について興味がある方はこちらも参考にしてください。

⇒『住宅ローンの「団信」とは？その保証や保険料はどうなっているの？』

まとめ

今回は、

『【簡単理解】不動産所得とは？申告は必要か？不要な場合は？』

と題しまして、

「そもそも、不動産所得とはどういう所得なの？」

「不動産所得は申告する必要があるの？不要な場合はあるの？」

「不動産所得の収入と経費には、どのようなものがあるかを知りたい！」

などの疑問や悩みをわかりやすい言葉で説明しました。

『不動産所得』とは、

など、個人が不動産をつかって貸付による所得のことでした。

そして、

『不動産所得』は、申告が必要となるのか？は、

所得税において、家賃収入などが年間20万円を超えた場合は『確定申告』が必要となり、申告が不要な場合とは所得合計が20万円以下でした。

確定申告をすることで、『不動産所得』が赤字であれば、損益通算されて「節税」になる場合があると説明しました。

なお、
『不動産所得』の計算式は、

であることを説明しました。

そのため、これから建物や土地の購入を検討しているあなたに、

「不動産取得税は、どのようなものなのか？」

「不動産取得税は、いつまでに支払うのか？」

「不動産取得税は、どれくらいかかるのか？」

などの疑問や悩みを解消します。

特に、『不動産取得税』を理解するうえで

は切り離せませんから、併せて説明しますね。

『不動産取得税』とは？

さて、
不動産取得税とは、どのようなものなのでしょうか？

『不動産取得税』は、
建物や土地を購入した際に課税される税金のことです。

「地方税」の一種であり、納税先はあなた自身が居住する各都道府県となります。

原則として、引っ越した後に都道府県税事務所などを通して、納税の手続きを行うことになります。

不動産取得税はいつまでに支払うのか？

引っ越した後に、
不動産取得税はいつまでに支払う必要があるのでしょうか？

「支払い期限」及び「支払い回数」に分けて説明しますね。

不動産取得税の支払い期限

不動産取得税の支払いのタイミングや期限はあるのでしょうか？

『不動産取得税』は、法律により、
物件を取得した日から原則として60日以内に申請すると定められています。

申請は、通常、
取得した不動産のある住所を管轄する都道府県税事務所で行うことになります。

申請してしばらくすると、
都道府県税事務所から「納税通知書」が届きます。

納税通知書がいつ届くかは、明確な決まりはありません。

そして、
「納税通知書に記載された納期限」までに納めることになります。

とにかく、
納税通知書が届いたら速やかに納税の手続きをしましょう。

不動産取得税の支払い回数

『不動産取得税』の納税回数は、１度きりです。

土地、建物、区分所有のマンションや投資用物件のアパートなど種類を問いません。

例えば、「注文住宅」の場合は、
土地の分と建物の分と分かれているために２回に渡って通知書が届くものもありますが、
不動産取得税を支払うのは１回だけとなります。

不動産取得税がどれくらいかかるのか？

どうやって不動産取得税が決まるのでしょうか？

不動産取得税を決定するためには、計算式があります。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税の計算式は、

となります。

「税率」は、4％と設定されています。

つまり、

という式で不動産所得税が決定します。

しかしながら、条件次第で、
不動産取得税は、『軽減措置』を適用できるのです。

軽減措置による節税効果

不動産取得税は、『軽減措置』が適用されると、税率が3％となる特徴があります。

節税のイメージは、次のとおりです。

つまり、節税効果があります！

なお、軽減措置は、
2021年(令和3年)3月31日まででしたが、
2024年(令和6年)3月31日までと3年間も延長されています。

さて、計算式からもおわかりのとおり、
不動産取得税は、実際の購入価格ではなく
「固定資産税評価額」に対して課税されることになります。

ちなみに、固定資産税評価額は、
不動産販売価格の約70％前後となる場合が多いです。

例えば、3,000万円の建物や土地を購入した場合の固定資産税評価額は、住宅控除を加味すると、1,500～2,000万円となる場合がほとんどです。

では、不動産取得税の税率について、
原則の場合と軽減措置の場合で比較してみましょう。

例えば、5,000万円の建物の場合、
固定資産税を7割とすると、

図の様に、140万円が軽減措置で105万円となり、35万円の節税となります。

なお、
「軽減措置の申請」も「不動産取得税の申告」と同じように、取得した日から60日以内と定められていますので気を付けてくださいね。

まとめ

今回は、

『【不動産取得税】いつまでにいくら支払うのか？税の軽減も検討』

と題しまして、

「不動産取得税は、どのようなものなのか？」

「不動産取得税は、いつまでに支払うのか？」

「不動産取得税は、どれくらいかかるのか？」

など、あなたの疑問や悩みに向けて、

を併せて説明しました。

『不動産取得税』とは、
建物や土地を購入した際に課税される税金のことでした。

『不動産取得税の支払い』は、
都道府県税事務所から「納税通知書」が届きますから、
「納税通知書に記載された納期限」までに納めることになります。

『不動産取得税の金額』ですが、
不動産取得税の計算式は「固定資産評価額×税率」で決定し、税率は4％と設定されていました。

しかし、『軽減措置』が適用されると、
税率が3％となり節税効果があることを説明しました。

そして、
「不動産取得税の申告」と「軽減措置の申請」は、同時に行うことをおすすめしました。

地震が多い日本でマイホームを建てるためには、

✅有名なハウスメーカーにする
✅価格の安いハウスメーカーにする

など、数あるハウスメーカーの中からいろいろと比較検討して選ぶことになると思います。そこで、

「地震に強くて、後悔しないハウスメーカーを選びたい！」

と不安のあるあなたに、ハウスメーカーを選ぶための方法を紹介します。

あなたに合ったハウスメーカーを選ぶことで、大切な家づくりで失敗しなくて済むようになり、後悔の無い安心のマイホームを手に入れることができるようになりますから。
なお、本ページはプロモーションが含まれています。

後悔しないハウスメーカーの選ぶための２つの方法

ハウスメーカーで失敗したり、後悔したりすることを紹介した後に、「ハウスメーカーを選ぶための方法」を紹介しますね。

後悔するハウスメーカーの選び方

通常の場合、まずハウスメーカーを選ぶ前に、

くらいのことは調べたり、比較したりすることでしょう。

その後、

という行動をしたのではないでしょうか？

いきなり住宅展示場へ行きますと、まずモデルルームに感激してしまい、営業マンから提案されると心理的に購入したくなりますね。

でも、実際に購入して住んでみるとあれこれと不便を感じたり、別のハウスメーカーだったらもっと安価に購入出来たりということが起こり得ます。

つまり、
後悔するハウスメーカーを選んでしまったことになります。

では、何が問題だったのでしょうか？

住宅展示場は、実物を見ることができて欲しい家のイメージができますから役立つことは間違いありませんし、ウェブで調べてみることは大切なことです。

しかし、
ご自身が欲しい間取りや見積もり額をハウスメーカー別に比較していませんね！

「要望が同じなら、同じような間取り図が出来上がり、価格もほぼ一緒では？」

と思っている方も多いのですが、それは間違いです！

そして、間取りや見積もり額をハウスメーカー別に比較することは、とても重要なことです。

なぜなら、ハウスメーカーによっては、
似たような図面なのに、なんと200万円～300万円も違う価格を提示されることがあるからです。

また、

超大手の有名なハウスメーカーなら安心できるか？

といいますと一概にそうとも言えません。

間取りが要望と違ったり、見積もり価格が他社よりも高いということがあるからです。

ハウスメーカーを選ぶための方法

間取りや見積もり額の比較検討をしなかったために、300万円も損をするのはバカらしいですね。

そこで、ハウスメーカーを選ぶための方法を紹介します。

以上２つの方法があります。

では、簡単にそれぞれのメリットとデメリットについて説明しますね。

注文住宅の一括資料請求する方法

「注文住宅の一括資料請求する方法」は、
打合せが不要であり、PCやスマホで簡単にできるメリットがあります。

しかし、

提案資料が希望に沿っていない場合があったり、資料請求した後にメールと電話のしつこい営業があったり、資料がたくさん届いてよくわからないというデメリットが生じることもあります。

自分で一社ずつ交渉をする方法

「自分で一社ずつ交渉をする方法」は、
直接営業マンと深く話しができて効率的であるメリットがあります。

しかし、

自分の足と時間を使うため忍耐力が必要となるデメリットがあります。

で、どちらの方法がおすすめなの？

ハウスメーカーを選ぶための方法として、

✅注文住宅の一括資料請求する方法
✅自分で一社ずつ交渉をする方法

以上２つの方法を紹介し、メリットとデメリットを見てみました。

そこで、

「どちらの方法がおすすめなの？」

と思う方もいることでしょうが、それぞれにメリットとデメリットがありますから、絶対にこちらが良いとは言い切れません。

ただし、良いハウスメーカーは、
提案に基づき、間取り、土地探し、価格などの具体的な見積もりをしっかりと出してくれます。

ですから、
ハウスメーカーを選ぶ為のひとつの判断材料になることでしょう。

具体的な見積もりがあれば、自宅で家族とじっくりと話ができますから、冷静な判断でハウスメーカーを選ぶことができますね。

大事なことは、１つのハウスメーカーだけで購入を決めることなく、他社と比較することで自分のこだわり部分を生かせるマイホームが手に入るということです。


⇒『ハウスメーカー・工務店を【持ち家計画】で比較』

まとめ

今回は、

『【納得】後悔しないハウスメーカーを選ぶための２つの方法』

と題しまして、

「地震に強くて、後悔しないハウスメーカーを選びたい！」

と考えているあなたにハウスメーカーの選ぶための方法を紹介しました。

それぞれにメリットとデメリットがありますが、ハウスメーカーを選ぶための方法として、

以上２つの方法を説明しました。

良いハウスメーカーは、
提案に基づき、間取り、土地探し、価格などの具体的な見積もりをしっかりと出してくれます。

ハウスメーカーを選ぶ為のひとつの判断材料になりますから、後悔しない安心のマイホームを手に入れてくださいね。

そこで、

疑問

「家が欲しいけど、どう進めていけばいいの？」

？？？

「注文住宅が良いけれど、家を建てる流れがわからない！」

？？？

「家が建つまでにはどれくらいの期間がかかるのかな？」

などのあなたの疑問や悩みを解決します。

『注文住宅』は、できあがった建売住宅を買うよりもちょっと面倒で期間がかかるのは事実です。

しかしながら、
自分がイメージした立地・間取り・デザイン・機能性など家族が「こんな家に住みたい！」と望むマイホームを手に入れることができます。

ですから、家づくりは、
家族の大きなイベントとして、イメージから土地探し、そして家が建ち始めるその瞬間、瞬間を実際に楽しんで頂きたいものですね。

そこで、この記事では、
注文住宅を建てるまでのトレンドな全体的な流れ、引き渡しを迎えるまでの期間について解説します。

注文住宅でマイホームを建てたいと検討している人は、ぜひ参考にしてくださいね。なお、本ページはプロモーションが含まれています。

注文住宅の一般的な流れ

マイホームを持ちたいと考えている人の中には、

「注文住宅で家を建てたいけど、流れがわからない！」

とお悩みの方は少なくありません。

そこで、
『注文住宅の一般的な流れ』について説明しますね。

図をご覧ください。

ご覧のように、
『注文住宅』の場合、一般的には、
①土地や建築の予算を設定する
ことから始めます。

まず、貯金残高、年収、将来のライフプランなどを見据えて、「希望の土地に、どれくらいの金額までなら家を持てるか？」を設定するのが普通です。

次に、
②住まいのイメージを考える
ことになります。

例えば、子供が２人いる場合、

「リビングの他に、最低２部屋が必要だな！」
「将来、親と同居するから１部屋は和室で３LDKがいるな！」

とか普段の生活をイメージすることが大切ですね。

そして、
③建築会社を探す
という流れになり、建築会社の担当者などと打ち合わせを重ねることで夢が現実化していきます。

しかし、不動産関係者以外の普通の方には、
希望の土地の値段相場もわかりませんし、うわものの家の建築予算がどれくらいかかるのかもわからないと思います。

そのため、
最近の注文住宅のトレンドは、早い時期に建設会社を探す方が増えてきています。

つまり、
不動産のプロと一緒になって早期から相談に乗ってもらうことで実現の可能性を詰めて、夢のマイホームを希望の価格で購入できるようになります。

しかも早期から相談しているため期間も短縮できますからね。

では、そのトレンドの流れを紹介します。

注文住宅で建てるトレンドの流れとかかる期間

それでは、
『注文住宅で建てるトレンドの流れ』について説明しますね。

図をご覧ください。

まずは、
①住まいのイメージを考える
ことから始まります。

そして、
②建築会社を探す
と早い段階から建設会社を探して、土地や間取り、いろいろな希望を提案できるようになっています。

注文住宅で建てるトレンドの流れ

それでは、各項目について内容を説明しますね。

①住まいのイメージを考える

「住まいのイメージ」といっても何を考えればいいのかな？

と迷ってしまう方もいると思います。

イメージづくりでは、
家を建てる場所
間取りの希望
外観のデザイン
など、どんな家を建てたいかという希望を家族で考えます。

なお、次の3つの作業を進めておくと、ハウスメーカーを選んだり相談したりする際にスムーズになりますよ。

✅家を建てる土地を２～３カ所決めておく
・△駅から〇分以内の場所
・川から離れた高台の場所
など

✅部屋の数や間取り、外観デザインのイメージを作る
・事例集を見て、理想に近いものを参考にする。
・新しい家が多く建ち並ぶ住宅街の外観デザインを観て参考にする。
など

✅こだわるポイントを家族で話合う
・地震に対して、免振または制振構造にしたい
・天井は高くしたい
・収納場所を多くしたい
など

②建築会社を探す

「建築会社」といっても、全国規模のハウスメーカーもあれば地域密着型の工務店などもあり様々です。

ですから、
自分の知っているハウスメーカーだけでなく、数社の建築会社を比較・検討することは大切なことです。

すると、

「さっそく総合住宅展示場に行こうかな？」

と考える方もいることでしょう。

確かに、総合住宅展示場は、複数のハウスメーカーのモデルルームを観ることができるので
効率が良さそうです。

しかしながら、
モデルルームは標準仕様ではありません！

オプションで追加費用が必要な設備をたくさん盛り込んで、見た目を重要視されています。

そのため、外壁タイル、無垢の床、高級キッチン、バスの仕様など、ハイグレードな建物となっていますから正直にあまり参考にはなりません。

「それでは、どうすれば良いの？」

と聞こえてきそうですが、土地がない人は、ハウスメーカー選びから始めることをおすすめします。

なぜなら、
ハウスメーカーの中には土地探しを手伝ってくれる会社もあるからです。

さらには、不動産会社専用のツールを使って、一般的な土地と比べて安い土地を紹介してくれる場合もありますよ。

③土地の希望と間取りの提案

２～３社のハウスメーカーに厳選して、打ち合わせを行っていきましょう。

①住まいのイメージを考える
において、土地や間取りについてイメージができていますから、しっかりと要望を伝えましょう。

そして、ハウスメーカーの担当者を打合せをして、以下の資料を作成してもらいます。

ハウスメーカー選びのポイント

ハウスメーカー選びは大事ですから、チェックポイントを紹介しますね。

次の項目を意識すると良いでしょう。

など、自分のこだわりポイントが実現できそうなハウスメーカーを選びましょう。

なお、後悔しないハウスメーカーを選ぶための方法はこちらを参考にしてください。

⇒『【納得】後悔しないハウスメーカーを選ぶための２つの方法』

④建築予算の設定と住宅ローンの仮審査

数社のハウスメーカーに家族の要望をしっかり反映した間取りを設計してもらい、現実的な見積もりを出してもらうことは重要なことです。

なぜなら、

1社ではなく2～3社による「見積の概算資料」を比較すると、建築予算はどれくらいかかるかがわかりますからね。

しかも、
自分に合った間取りや資料であれば、建築会社を選びやすくなりますから。

そして、このタイミングで、
「住宅ローンの仮審査」を通しておきましょう。

仮審査は、「住宅ローン本審査」を通過する前準備となります。この時点で提案されている間取り図や見積書を提出して、簡易的な審査を受けておきます。

なお、参考程度に不動産投資ローンで審査が落ちる人の場合はこちらです。

⇒『【不動産投資ローン】審査で落とされる人とは？落ちない対策は？』

⑤建設会社の決定

設計プランの提案力、建築コスト面、建物の耐震性やアフターフォローなどを比較検討して、建設会社の決定します。

いよいよハウスメーカーを１社に決定しましたら、「仮契約」を行います。

仮契約をすることで、「敷地調査」と「地盤調査」が行われます。

敷地調査は、敷地の面積や形状・高低差などを正確に調べます。

地盤調査は、地盤の強度や地質を調査して、「地盤改良工事」が必要かどうかを判断します。
地盤によっては、50～200万円程の工事費用がかかる可能性もあります。

地盤については、こちらの記事を参考にしてください。

⇒『地震に強い家づくり！耐震・制振・免振の違いとは？』

⑥工事プランの決定

ハウスメーカーが提案してくれた間取り図をもとに、建築の工事プランを詳細に決めていきます。

家族の話し合いによる理想の家をつくるわけですから、時間をかけて丁寧に打ち合わせを進めることが大事です。

そして、工事プランに影響を与えるのが、「色選び」です。

色選びは簡単に決定できるものではありませんが、家族が好む色で飽きないものを選ぶ様にしましょう。

なお、洗面台やシステムキッチン、風呂場の「設備」を決める際は、パンフレットを見るだけではなく、ショールームを見学して決めることをおすすめします。

色や設備の選定が早ければ、工事も順調に進めていけますから…

⑦工事請負契約の締結と住宅ローン本審査

注文住宅を依頼するハウスメーカーが決定しましたら、ハウスメーカーと「工事請負契約」を結びます。

この時点で、建築費の10％の手付金がかかります。
契約を破棄した場合には、基本的にこの手付金は戻りません。

建築確認が下りた後は、住宅ローンの本審査を受けて、金融機関と契約を結ぶ運びとなります。

⑧土地の引き渡しと着工

いよいよ土地が引き渡され、新築工事に着工します。

着工前には、通常、安全祈願として「地鎮祭」を行いますが、行うかどうかは家を建ててもらう人（施主）の希望で選択できますよ。

⑨竣工と建物引き渡し

建物が完成（竣工）しましたら、市区町村による完了検査を受けます。

建築確認申請のとおりに建てられているか？

という確認が行われるわけですね。

確認後には、検査済証が発行されます。

その後、施主が立ち会って、設備等の不具合や傷がないかなどの最終的なチェックを行います。

気になる部分があった場合は修正してもらい、正式に建物の引き渡しとなります。

注文住宅にかかる期間

ここまで①～⑨までの項目を見てきましたが
ちょっと面倒だと思われた方も
流れがわかったことでワクワクしてきた方も
いることでしょう。

このように注文住宅を建てる場合、
イメージ作りから情報収集し、完成・引き渡しまでには、約1年～1年ちょいかかることになります。

家は大きな買い物ですので、
じっくりとその時、その時を判断し後悔しないようにして頂きたいと思います。

しかしながら、
新生活のスタートに合わせて注文住宅を建てたい場合は、希望時期から逆算して早めに行動することが大切です。

そのため、
引き渡しの２年前くらいから動き始めるようにしましょう。

まとめ

今回は、

『【土地なし注文住宅】建設の流れと方法！かかる建設期間は？』

と題しまして、

「家が欲しいけど、どう進めていけばいいの？」
「注文住宅が良いけれど、家を建てる流れがわからない！」
「家が建つまでにはどれくらいの期間がかかるのかな？」

などの疑問や悩みに向けて説明しました。

注文住宅で建てるトレンドの流れは、

の９項目になります。

注文住宅を建てる場合にかかる期間は、
イメージ作りから情報収集して完成・引き渡しまでには、約1年～1年ちょいかかることになります。